Meerderheid onbekend met eigen energielabel woning

Een meerderheid van de Nederlanders (57 procent) weet niet wat het energielabel is van hun eigen koop- of huurwoning is.
Dat blijkt uit onderzoek dat energiebedrijf Nuon liet doen.

Vooral in de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht is de onwetendheid groot (80 procent). Het best geïnformeerd zijn huurders en woningbezitters in Gelderland, Overijssel en Flevoland, waar zes op de tien mensen weet welk label hun huis heeft. Het onderzoek werd gedaan onder ruim 2.800 mensen.

Het energielabel geeft aan hoe zuinig een huis is met gas, elektriciteit en warmte. Het is sinds 2008 verplicht als een woning een nieuwe eigenaar krijgt of een nieuwe huurder. Sinds 1 januari kan bij het ontbreken van een label een boete worden opgelegd van maximaal 405 euro.

Tip van makelaar Pascal de Roo: "Overweeg je jouw woning te verkopen of staat jouw woning te koop? Vraag dan uw definitieve label tijdig aan."

Op de site energielabel voor woningen aan.



- Pascal de Roo gebruik makend van bron: NU.nl -

Tweeverdieners kunnen volgend jaar meer lenen

De ruimte in het budget die huishoudens in 2016 hebben voor hypotheeklasten is nagenoeg gelijk aan 2015. Dat schrijft het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting in het adviesrapport 'Financieringslastnormen 2016' dat vandaag aan de Tweede Kamer is aangeboden.

In het Nibud-advies komt naar voren dat er over de hele linie geen grote veranderingen zijn. Wel adviseert het instituut om de maximale hypotheek voor tweeverdieners te verhogen. En ziet het Nibud bij de inkomens lager dan 40.000 euro per jaar iets minder ruimte in 2016.

Beperkte wijziging leencapaciteit 2016
Voor het bepalen van de percentages voor 2016 heeft het Nibud onder andere rekening gehouden met het feit dat consumenten in 2016 een hypotheek mogen afsluiten tot maximaal 102% van de waarde van de koopwoning. Ook is de jaarlijkse beperking van de hypotheekrenteafrek met 0,5%-punt in de hoogste schrijf meegenomen: in 2016 gaat deze van 51 naar 50,5% Als het Nibud alle wijzigingen meeneemt en rekening houdt met een gemiddelde loonstijging van 1,4% blijkt dat men over het algemeen iets meer of net zo veel hypotheek kan krijgen, en de lagere inkomens net iets minder. Dit laatste heeft vooral te maken met de sterkere afbouw van toeslagen.

Tweede inkomen ruimer meetellen
Het Nibud adviseert in het rapport om vanaf 2016 bij huishoudens met twee inkomens, het tweede (laagste) inkomen voor de helft mee te nemen bij het bepalen van het financieringslastpercentage. Dit financieringslastpercentage mag toegepast worden op het totaalbedrag van beide inkomens.

Nu geldt dat het tweede inkomen voor 1/3 meegenomen mag worden. Het Nibud stelt deze verruiming voor omdat door belastingmaatregelen (bijvoorbeeld de afbouw van de uitbetaling van de algemene heffingskorting aan de niet of weinig verdienende partner) tweeverdieners netto meer overhouden dan eenverdieners en dat het verschil steeds groter wordt. Omdat de overheid van plan is de uitbetaling van de algemene heffingskorting aan de niet- of weinig verdienende partner verder af te bouwen, stelt het Nibud voor om analoog daaraan het tweede inkomen stapsgewijs meer mee te tellen bij het bepalen van het financieringslastpercentage. Als er niets aan het overheidsbeleid verandert, zou er in 2023 geen verschil meer zijn tussen de maximale hypotheek van een- en tweeverdieners.

Afwijken van de norm
De tabellen geven aan wat iemand maximaal zou kunnen lenen. Maar het Nibud adviseert om goed te kijken of er bij dit maximum nog voldoende ruimte over blijft voor alle andere noodzakelijke en gewenste uitgaven. Bij een maximale hypotheek moet er immers sterk bezuinigd worden op de niet-woonuitgaven. De tabellen houden rekening met gestandaardiseerde uitgavenpatronen en geven slechts weer wat iemand objectief gezien zou moeten kunnen betalen, gezien het inkomen. Wat de hypotheekverstrekker maximaal zou mogen uitlenen volgens de tabellen is niet altijd passend bij iemands uitgavepatroon en persoonlijke voorkeuren. Daarom is bij hypotheekverstrekking altijd maatwerk noodzakelijk.

De Ministeriële regeling hypothecair krediet biedt ook de mogelijkheid om in individuele omstandigheden meer hypotheek te verstrekken dan de financieringslastpercentages aangeven. Dit kan echter alleen als de afwijking goed gemotiveerd en onderbouwd wordt.

Al 15 jaar betaalbaarheid van de hypotheeklasten
Het Nibud berekent al meer dan 15 jaar financieringslastpercentages voor hypotheekverstrekking. Deze werden tot 2007 vooral voor Nationale Hypotheek Garantie-hypotheken gebruikt. Sinds die tijd hebben hypotheekverstrekkers ze ook voor niet-NHG-hypotheken gebruikt. Vanaf 2013 gebruikt de Rijksoverheid ze om verantwoorde hypotheekverstrekking voor te schrijven. Het uitgangspunt van de financieringslastpercentages is dat het huishoudens de hypotheeklast nu en in de toekomst kunnen dragen gelet op andere kosten voor levensonderhoud. En om dit systeem voor iedereen hanteerbaar te maken wordt er gewerkt met gemiddelde uitgavenpatronen. Ieder jaar worden deze criteria aangepast aan de veranderende inkomens- en uitgavenpatronen van huishoudens van de afgelopen jaren.

Achtergronden bij het rapport
Met het rapport Financieringslastnormen 2016 adviseert het Nibud de Rijksoverheid over de financieringslastnormen voor hypothecaire financiering voor 2016. Deze normen vormen een onderdeel van de Ministeriële regeling hypothecair krediet. Bij het tot stand komen van dit advies worden diverse partijen geconsulteerd die bij de hypotheekmarkt zijn betrokken. Zo heeft het Nibud onder andere gesproken met de Autoriteit Financiële Markten, De Nederlandsche Bank, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars, Vereniging Eigen Huis en de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Het adviesrapport dat vandaag aan de Tweede Kamer is aangeboden, vindt u in de html-bijlage.

Voorbeeld toepassing vuistregel tweeverdieners per 2016
Pas het financieringslastpercentage toe dat hoort bij het hoogste inkomen vermeerderd met 1/2 van het laagste inkomen op het gezamenlijke inkomen van beide partners. Bijvoorbeeld, partner 1 verdient 35.000 euro en partner 2 verdient 20,000 euro per jaar. Hier geldt het financieringslastpercentage dat hoort bij 35.000 + 10.000 (½ * 20.000) = 45.000 euro. Bij een rente van 2,75% is dat 21,5%. Het toetsinkomen is de som van beide inkomens. In dit geval is dat 55.000 euro. De maximale bruto jaarlast is dan 21,5% x 55.000 euro: 11.825 euro. Soms wordt gedacht dat het tweede inkomen maar voor de helft wordt meegeteld bij het bepalen van het toetsinkomen (21,5% x 45.000), maar zo wordt de berekening niet gemaakt.


- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Nibud -

Huurders mogen bemiddelingskosten terugeisen bij makelaar

Dankzij een uitspraak van de Hoge Raad kunnen tienduizenden huurders de bemiddelings-kosten terugeisen die zij aan hun verhuurmakelaar hebben betaald. De potentiële strop voor makelaars bedraagt tientallen miljoenen.

Door: Tjerk Gualthérie Van Weezel - Volkskrant 21 oktober 2015, 07:08

Uitspraak Hoge Raad
Lees hier de uitspraak van de Hoge Raad.

De Hoge Raad stelt dat het verdienmodel dat veel verhuurmakelaars tot op de dag van vandaag hanteren onwettig is. Het gaat om kantoren die op hun site woningen adverteren waarop huurders alleen via diezelfde makelaar kunnen reageren. De huurder die het huis uiteindelijk krijgt, betaalt 'bemiddelingskosten' van meestal een maand huur. Feitelijk dienden de makelaar zo twee heren en dat mag niet, stelt de hoogste rechter.

Deze uitspraak kan makelaars veel geld gaan kosten, bevestigt vastgoedadvocaat Theo Gardenbroek die niet bij de zaak is betrokken. 'Bedrijven die jarenlang op deze manier hun geld hebben verdiend, zullen moeten terugbetalen als klanten dat eisen. Huurders kunnen tot vijf jaar na dato doen.'

De Hoge Raad gaf zijn oordeel in zaak van jurist Youssef Aynan tegen de Haagse makelaar Duinzigt Woonservices. Aynan vond in 2014 een appartement in Den Haag op verhuursite Pararius.nl. Toen hij het huis wilde bezichtigen moest hij tot zijn verbazing eerst een contract tekenen waarin stond dat hij Duinzigt opdracht gaf een woning voor hem te zoeken, en dat hij daarvoor bemiddelingskosten zou betalen. 'Dat vond ik totaal in strijd met de werkelijkheid, maar ik wilde het huis dus heb ik gewoon getekend.' Hij betaalde dus 1100 euro aan Duinzigt, 'een maand huur inclusief BTW'. Maar zodra hij de sleutel had, besloot Aynan de makelaar met steun van huurdersvereniging Woonbond aan te klagen.

"Bedrijven die jarenlang op deze manier hun geld hebben verdiend, zullen moeten terugbetalen als klanten dat eisen"

Vastgoedadvocaat Theo Gardenbroek

'Tweezijdige bemiddeling'

Duinzigt verweerde zich met het argument dat zij niet betaald worden door de verhuurder en dus ook niet voor hen werken. Verschillende rechters hebben die redenering afgelopen jaren in vergelijkbare zaken anders beoordeeld. Daarom vroeg de kantonrechter nu aan de Hoge Raad hoe die de praktijk interpreteert. En die oordeelt dus dat de makelaars wel degelijk werkzaamheden verrichten voor de verhuurders, ook al worden zij daar niet direct voor betaald.

Jaarlijks verdienen verhuurmakelaars zo'n 37 miljoen euro 'tweezijdige bemiddeling' concludeerde onderzoeksbureau Periscope in 2013. Kort daarop is een aantal grote makelaars op aandringen van de Autoriteit Consument en Markt gestopt met tweezijdige bemiddeling, maar lang niet allemaal. De afgelopen vijf jaar is er waarschijnlijk meer dan 100 miljoen euro aan onterechte courtage betaald.

Als het aan de Woonbond ligt gaat dat geld terug naar huurders. Op de website heeft de vereniging een standaardbrief geplaatst, waarmee huurders met een verwijzing naar de Hoge Raad de kosten terugvragen die hen ten onrechte in rekening zijn gebracht. Ook bij juridisch bureau LVDO verwachten ze dat de uitspraak huurders veel geld kan opleveren. In ruil voor 30 procent van de opbrengst voert LVDO de volledige procedure namen huurders.

Uitschrijven kamer van Koophandel

Volgens Diederick van Wijk van LVDO kiezen veel verhuurmakelaars inmiddels eieren voor hun geld. Ongeveer eenvijfde van de bedrijfjes waarover LVDO klachten binnenkreeg heeft zich de afgelopen maanden laten uitschrijven bij de Kamer van Koophandel. Het wordt dan juridisch een stuk lastiger en duurder om de courtage terug te halen.

Duinzigt Woonservice wil nog niet ingaan op de vraag wat het oordeel van de Hoge Raad betekent voor andere zaken en hoe die het verdienmodel van de verhuurmakelaardij raakt. 'Wij zijn vooral blij dat er nu duidelijkheid is in deze kwestie', laat het bedrijf weten. 

Woonmarktcijfers 3e kwartaal

Haaglanden blijven aantal verkopen toenemen, woningaanbod daalt!

In Nederland zijn er t.o.v. het 3e kwartaal 2014 27% meer woningen verkocht. Het aantal transacties (totale markt circa 175.000 woningen) in Nederland is in het 3e kwartaal 2015 afgenomen met 2,7%. Het is daarmee het beste 3e kwartaal sinds 2007. De beperking van financieringsmogelijkheden voor kopers per 1 juli jl., hebben kennelijk niet geleid tot een dip in het aantal transacties. In Nederland zijn de prijzen gestegen met 4,2% t.o.v. het 3e kwartaal 2014 en t.o.v. het 2e kwartaal 2015 zijn de prijzen gedaald met 0,3%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt op bijna 12% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 8% hoger dan het dieptepunt. De gemiddelde prijs van een verkochte woning in het 3e kwartaal 2015 is uitgekomen op € 224.000,=. De verkooptijd bedraagt op dit moment in Nederland gemiddeld 98 dagen, terwijl het totale woningaanbod op dit moment gemiddeld 337 dagen te koop staat. 46% van de woningen staan langer dan een jaar te koop. De dalende tendens van het huidige aanbod houdt aan. Er is een daling van 12,6% in vergelijking met een jaar geleden. De koopwoningenmarkt trekt aan, dat zorgt ervoor dat de keuze van de consument steeds beperkter wordt.

De transactieaantallen in de nieuwbouw zijn sinds begin 2013 verdubbeld. Deze groei zet door.

Het aanbod van nieuwbouwwoningen stabiliseert echter doordat er een tekort ontstaat aan de bouw van deze woningen.

Door de lage rente, nieuwe hypotheekaanbieders, het toenemende consumentenvertrouwen en de steeds realistischer prijzen, is de verwachting dat de aantal transacties verder zullen toenemen. Dit werd ook bevestigd afgelopen zaterdag met de circa 135.000 bezoekers tijdens de NVM Open Huizen Dag.

De cijfers
In de Gemeente Den Haag zijn er 26,8% meer woningen (1.225 woningen) verkocht t.o.v. het 3e kwartaal 2014. T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 10,1% minder woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt in het 3e kwartaal 2015 € 202.901,=. T.o.v. een jaar geleden is de gemiddelde transactieprijs gedaald met 2,2% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 6,8%. De gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag bedraagt in het 3e kwartaal 2015 77 dagen versus 91 dagen t.o.v. een jaar geleden.

In de Gemeente Delft is t.o.v. het 3e kwartaal 2014 een stijging in transacties (242 woningen) van 33%. In vergelijking met het 2e kwartaal 2015 zijn er 17,5% meer woningen verkocht. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt in het 3e kwartaal 2015 € 182.866,=. T.o.v. een jaar geleden is dit een prijsdaling van 11,5% en t.o.v. het voorgaande kwartaal een prijsdaling van 12,8%. De gemiddelde verkooptijd bedraagt in het 3e kwartaal 2015 77 dagen versus 138 dagen t.o.v. een jaar geleden.

In het Westland zijn t.o.v. het 3e kwartaal 2014 14,6% meer woningen verkocht. T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 6,2% meer woningen (188) verkocht. Het Westland laat een prijsstijging zien van 1,6% t.o.v. een jaar geleden en t.o.v. het voorgaande kwartaal een prijsstijging van 3,6%. De gemiddelde transactieprijs is € 235.661,= en de gemiddelde verkooptijd bedraagt 143 dagen versus 137 dagen in het 3e kwartaal 2014.

In de Gemeente Rijswijk is t.o.v. het 3e kwartaal 2014 het aantal verkopen gestegen met 83,5% en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 42,2% meer woningen (145) verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 11,9% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 4,3%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 207.488,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 142 dagen versus 147 dagen in het 3e kwartaal 2014.

In de Gemeente Wassenaar is t.o.v. het 3e kwartaal 2014 het aantal verkopen gestegen met 43,3% en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 9,5% minder woningen (86) verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 4,7% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 3,4%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 539.352,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 141 dagen versus 192 dagen in het 3e kwartaal 2014.

In de Gemeente Zoetermeer is t.o.v. het 3e kwartaal 2014 het aantal verkopen gestegen met 34,2% en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 15,9% meer woningen (306) verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 1,8% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 2,8%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 201.798,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 111 dagen versus 148 dagen in het 3e kwartaal 2014.

In de Gemeente Leidschendam-Voorburg is t.o.v. het 3e kwartaal 2014 het aantal verkopen gestegen met 26% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gelijk gebleven (261 woningen). De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gedaald met 3,4% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 3,3%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 248.329,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 75 dagen versus 107 dagen in het 3e kwartaal 2014.

In de Gemeente Pijnacker-Nootdorp is t.o.v. het 3e kwartaal 2014 het aantal verkopen gestegen met 11,4% en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 10,1% meer woningen (98) verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gedaald met 6,1% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 4,4%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 257.873,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 102 dagen versus 164 dagen in het 3e kwartaal 2014.

In de Gemeente Lansingerland (Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek en Bleiswijk) is t.o.v. het 3e kwartaal 2014 het aantal verkopen gestegen met 34,7% en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 5,6% minder woningen (101) verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gelijk gebleven en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 1%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 265.007,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 136 dagen versus 159 dagen in het 3e kwartaal 2014.



- Pascal de Roo gebruik makend van bron: NVM -